侯淑慧

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內容來自sina新聞

  進入七月，限購松綁接踵而至。據不完全統計，46個限購城市中，如今已有三十餘個城市放松或取消限購。

  這一輪樓市的調整，首先源於供求關系的逆轉，長期以來處於需求饑渴狀態的樓市，經過2008年投資拉動以來高速增長的放地量和開發量，如今終於到瞭庫存高企的時候。國傢統計局的數據顯示，1-6月全國商品房待售面積同比增24.5%。上海(樓盤)易居房地產研究院監測的35個城市，住宅存銷比已達18.1，也就是說，單單消化這些庫存，市場需要18.1個月的時間。樓市進入供大於求的下半場，膠著、觀望、量價齊跌都在情理之中。

樓市進入供求關系逆轉的下半場

  對於廣大普通百姓而言，最為關註的問題是：房價這匹野馬好不容易放慢瞭腳步，限購閘門一旦打開，需求助推之下，房價會不會強力反彈？

  這一輪樓市調整，另一不容忽視的原因是金融環境的變化，這更是放松限購無力解決的。盡管從數據看，一季度全國房地產開發貸款增加瞭18%，並沒有緊縮。但由於銀行從風控的角度考慮，很多貸款最終支持瞭大型企業，中小開發商融資房屋二胎 銀行房屋二胎難度進一步加大。此外，在個人房貸方面，從資金回報率等因素考慮，多傢銀行放緩瞭按揭審批速度，給本已膠著的樓市雪上加霜。單單放松限購，對非本市戶籍人口限貸的政策不變，二套房貸的首付比例依然要求高達六成，理論上釋放的有限需求，事實上也會被限貸政策擋在瞭門外。

  我想這種擔心在情理之中，但又大可不必過慮。因為與2008年前那一輪房地產調控有著根本不同的是，這一次樓市的膠著與調整，並非來自政策層面的原因，也就是說，限購並非樓市調整的主要原因- 想想看，2013年限購正在不折不扣地執行，但全國房價卻還是結結實實上瞭一個大臺階，來自中國指數研究院的數據表明，2013年12月全國百城房價平均價幅為11.5%，房價並未停下前行的腳步。

  放松限購，會從根本上逆轉樓市供求關系嗎？從政策初衷看，限購的政策指向是"去投資化"；限購松綁，釋放的是改善型需求和不具當地戶籍的少量剛性需求。從購買能力看，仍處高位的房價，已將多半剛需人群拋在瞭門外。而就改善型需求而言，除非"售舊購新"，否則改善型需求和投資需求很難有著嚴格界限。然而除北、上、廣、深等一線城市外，其他二三線城市的居民，在近些年房地產高歌猛進勢頭的鼓舞下，大多數人不僅圓瞭剛需房之夢，許多中等收入傢庭也已節衣縮食購置瞭多套房- 數數我們身邊40歲左右的人群，看看他們擁有多套房的比例，你就會對自己所在城市住宅的投資比例有個大致判斷。在房產稅屢屢被提及，樓市去投資化思路越來越明朗的背景下，即使放開限購，改善居住條件的能力和意願也在少數。

  樓市已進入供求關系逆轉的下半場，房價已不具備前些年那樣高速上漲的市場環境。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/土融建融屏東枋寮土融建融10134335495.shtml

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