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內容來自sina新聞

開發商眼中的樓市降價從被動到主動 悲觀中突圍



  開發商眼中的樓市降價:從被動到主動 悲觀樓市下的突圍

  在王石、任志強等房地產大佬們的悲觀預期下,年後杭州最先沉不住氣,就在上周末打出馬年第一降,而常州緊隨其後降價,長三角地區的房價不穩情緒在蔓延。與此同時,還傳出興業銀行收縮房地產非標融資的消息,暗示信貸開始收緊。所有的這些風聲,似乎都指向一個談瞭很多年的話題:房地產價格拐點,真的要來瞭嗎?

  不少開發商認為,樓市封頂的確不遠瞭,這次降價隻是在悲觀樓市預期下的突圍行動,是提前打響價格戰,轉變策略回流資金的一種方式。

  降價可能非個案

  投剛需之所好

  在"馬上有房"的一片期待聲中,杭州德信北海公園作為"樓王"打出馬年第一降,2月18日晚宣佈降價,均價從18800元/m2降到15800元/m2,而第二天晚上,同在附近的天鴻香榭裡就更是大降6000元,不負眾望地將大傢的目光吸引到瞭杭州樓市。

  香榭裡推出優惠的房源都在90m2以下,第二天的認籌單就達到瞭200多,但是這種吸引隻限於剛需購房者,而非投資者。有購房者早上剛在香榭裡以19300/m2的價格成交瞭一套房,當天就損失瞭近50萬,而後售樓處遭遇"怒砸"。樓盤高開低走的降價行為讓投資者駐足觀望,並引來一陣質疑:"狼是不是來瞭?"

  據業內人士透露,這次杭州的降價並不局限於德信和天鴻兩傢,林口二胎

  "周圍的房產區都打出買房有優惠的名頭,隻不過幅度沒那麼大,也就低調地被這兩傢降價信息覆蓋瞭。"

  目前手機短信上能看到的房價優惠就有不少:"萬科北辰之光二期上市在即,今日憑萬傢名城認籌單來訪北辰之光,可領取200-500元的禮品卡,來得早金額高";"寶嘉譽峰即將首開,值得期待,本周末僅憑萬達商圈內任意項目認籌單到訪售樓處可領取50元充值卡一張"等。

  另外,杭州江幹區的房價也比較低迷,搜房網記錄顯示,當地均價也從1月份的17905元/m2到瞭16895/m2,小幅調整1300元左右,與往常杭州低開小幅高走的房價趨勢大不相同。

  實際上,這次降價雖然聲勢浩大,卻並不是2014年杭州樓市第一次降價。根據新浪樂居對杭州房價的調查顯示,1月杭州房價環比下降0.1%,是環比連漲13個月後首降。降幅雖然不大,但是漲勢被逆轉的狀況卻不得不令人關註。

  不過,並不是所有的開發商都會主動出擊降價的,中海地產(杭州)有限公司副總曾毅就表示,她們暫時沒有降價的打算,因為高端產品不需要用優惠來籠絡客戶,他們現在降價主要針對剛需用戶,不會對他們造成影響。

  而另一業內人士分析,降價雖然轟轟烈烈,但是否會持續,還需要一個月時間觀望。

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  從被動到主動降價

  悲觀樓市下的突圍

  杭州城北就一直是降價的首發地,2012年的龍年第一降的主角正是天鴻荷塘月色。但是同一個主角,降價的意圖卻與兩年前不同。數據顯示,2013年德信集團銷售額達60億,同比2012年增長20%,手握充足的資金。德信還在降價的同一天,以總價近18億的價格競得杭州城東新城的章傢壩地塊。

  浙江厚道資產管理有限公司總裁丁浚哲表示:"這次的降價是德信騰籠換鳥的行為,賣尾房買新地同天發生;而之前的降價原因大多都是房企存在資金安全問題。"也就是說開發商從2012年的"被動"降價到今年的主動出擊。德信的北海公園已是尾盤銷售階段,這時候降價清盤,回收資金集中精力去開發新盤,是完全能夠被理解的。

  朗詩集團董事長田明透露,實際上,絕大多數開發商還沒有出現資金緊張的情況這種策略轉變的前提還是來自於樓市悲觀情緒的影響。自從年前一向對樓市風向把握比較準的王石放出樓市快到頂的信號,任志強等地產大佬紛紛釋放不樂觀預期,房產市場的氣壓都比較低迷。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示,2014年全功樓市將在震蕩中降溫,即便是過去一年多上漲勁爆的一線城市,房價也不可能繼續大漲瞭。

  而杭州的高房存量更是讓人憂心不已。根據透明售房網的數據統計,2月3日,杭州商品房存量達到史上最高值,12.75萬套。而去年同期,這一數字為8萬多套,一年的時間內,杭州商品房存量增加瞭近4萬套,增幅近45%。

  比較一線城市而言,截至上個月,北京住宅庫存為5.76萬套,上海為6.37萬套,廣州為5.62萬套,深圳為4.18萬套,購買力並不及以上城市的杭州,樓市庫存甚至超最高的上海近1倍。按去年全市8.58萬套的銷售速度,也要14個月才能去化。

  杭州整體房市帶不動,綠城1月份銷售業績也不佳。根據它在2月11日公佈的最新業績顯示,1月綠城集團共銷售1225套,合同銷售總面積為16萬平方米,合同銷售金額約33億元。這一數據隻完成瞭綠城2014年全年目標的4.7%,同比2013年1月下跌瞭27%。

  田明認為,2014年的房市必定不如2013年,中國房地產市場在十年內一定會到頂找到一個拐點,資金收緊是必然趨勢,在這樣一種情況下,會產生馬太效應,也就是市場會越來越向大型房企集中,出現大吃小的場景。

  那麼,在整個樓市前景不明的大前提下,誰先率先降價,就將會引發震動、掌握銷售主動。而德信正是如此做的,天鴻也是為此跟風的。田明認為這是開發商對未來市場壓力預估的一種主動性、預防性、優化結構的降價。

  興業銀行兩次澄清

  暫停夾層融資業務無礙

  觸動大傢關於房價的敏感神經的另一要素,就是2月21日傳聞興業等多傢銀行暫時停止辦理房地產夾層融資業務並暫停房地產供應鏈金融業務。為此,2月23日,國泰君安、海通證券、申銀萬國等券商分別舉行瞭"銀行停止房貸"事件的電話會議,這一傳聞還導致24日地產股大跌5%。

  2月22日,興業銀行就對此回應,這一業務的暫停非針對開發貸與個人住房按揭等大口徑房地產信貨,並不會對銀行運營有太大影響。傳聞中提及的另外兩傢銀行交行和招商也立即澄清,自己並未暫停這一業務。兩天後的24日晚,興業再次發緊急公告,3月底出臺新的房地產授信業務管理政策前,確實暫停瞭房地產夾層融資業務,重申對其經營無實質性影響。

  夾層融資是風險和回報介於優先債務和股本融資之間的一種融資形式,此類客戶一般都是房地產企業。國內常見的操作模式是,銀行給中小企業提供有信用和價格優惠的1到3年期貸款,同時,安排其子公司或關聯公司獲得該企業一定比例的股權認購權(通常不超過10%)。

  據中金公司數據顯示,去年銀行業新增房地產夾層融資規模為1000-2000億元,占房地產開發投資的1-2%。而作為開放商的朗詩集團董事長田明,也稱自身的融資主要來自於銀行低利率的開發商貸款、旗下上市公司的部分融資以及預售款項融資,夾層融資業務基本沒太大牽連。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-25/08102620753.shtml

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