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趨勢：以現房姿態入市
數據也說明瞭這一點！據亞豪機構統計，7月份，北京63個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目中共有30個實現成交，成交總金額達11.5億元，環比上漲9%。而近段時間內，西單·上國闕、紅璽臺 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、北河沿甲柒拾柒號 ( 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、廣渠·金茂府 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等10萬元/平方米以上的頂級豪宅均出現瞭成交。尤其值得一提的是，7月份，頂級公寓豪宅市場有兩套均價超過11萬元/平方米的成交記錄，其中，北京四季中心一套豪宅成交均價達到134106元/平方米，創下今年以來北京頂豪單價之最；而廣渠·金茂府的一套成交均價為115610元/平方米的豪宅，則位列第二。
核心價值：地段
在此背景下，本期《安傢》雜志特別對北京市場上在售的銷售均價在80000及以上的頂級公寓項目做瞭統計調查，推出瞭2014北京在售頂級公寓TOP28榜單，並邀請瞭多傢代理行人士暢談北京未來豪宅市場的價格走勢，以饗讀者。
事實上，對於豪宅項目而言，現房銷售具有實景呈現、隨時入住的優勢，更利於開發商為提價增加籌碼。相對而言，購房者也願意選擇建築質量、園林環境、裝修標準一目瞭然的現房豪宅，而期房則存在"炒作預期"的空間。
內容來自sina新聞
談到頂級豪宅，我們不禁會聯想到昔日的地王，自從各大開發商拿到"地王"的那一刻起，就註定瞭會受到公眾和媒體的持續關註。那麼，時隔良久，這些昔日地王是否能夠華麗回歸？脫胎於"地王"的產品又會有怎樣的後市表現？為此，《安傢》記者采訪瞭亞豪機構市場總監郭毅和第一太平戴維斯研究和顧問咨詢部經理董月。
2014北京在售頂級公寓TOP28
調查顯示，由北京香江興利房地產開發有限公司開發的禦金臺(北京財富中心二期)以170000元/平方米的銷售均價雄踞榜首，該項目自2007年8月開盤以來，經過漫長的去化周期，目前僅餘尾盤在售。而由北京新銘房地產開發有限公司開發的北京萬科北河沿甲柒拾柒號，則以160000元/平方米的銷售均價處於"榜眼"位置，知名的開發商、毗鄰古老中軸線的絕版地理位置、新中式景觀的精神內涵等突出優勢支撐瞭這一項目的高售價。由首創朝陽房地產發展有限公司開發的首創·天禧則位列第三，根據樓層的不同，部分銷售均價達150000元/平方米。縱觀榜單，我們還可以從中發現以下問題：
華業行董事長張偉東：進入2014年後，房地產調控趨向市場自主調節，這也導致瞭房地產市場必將呈現分化的發展態勢。而豪宅市場同樣將產生分化，一二線城市逆勢飄紅，量價將持續走高，三四線城市豪宅項目市場受國傢政治、政策影響較大，預計並不樂觀。據華業行市場監測中心顯示，北京50000元每平方米的項目成交量同比有所下滑，但1000萬元以上的項目卻呈上揚趨勢。隨著北京土地資源的稀缺，有特色品質或地段優勢明顯的豪宅項目將展現出十分強勢的抗跌能力和保值能力。因此，對於北京豪宅市場整體進入10萬元的時代，我們認為還有一段路要走，但是整體來說我們仍然持樂觀態度。
據統計，2013年以來，北京土地價格在5萬元以上的地塊已經達到瞭10塊以上，可以預期，在保證一定利潤率的基礎上，這些地塊所呈現出來的產品的預售價格將在10萬元/平方米以上，北京豪宅的10萬元時代已然來臨！那麼未來北京豪宅的價格走勢又是怎樣的呢？為此，我們采訪瞭多名代理行人士。
此外，消息稱，北京市住房和城鄉建設委員會已緩緩地打開瞭一道高端商品房的閘門，隻要該項目(單價超過10萬元／平方米)是封頂的現房，北京市住建委就給予銷售許可證，但是並未放開"商品房預售許可證"，即若豪宅沒有封頂，仍不允許對外銷售。可以預見，未來以現房姿態步入市場的頂級豪宅會越來越多！
榜單中的那些事兒
豪宅代表著資源的稀缺性。對於城市公寓而言，地段則是最稀缺的，這種稀缺性使其具有極強的抗跌性和保值性。同時，專有性和獨占性也是城市公寓豪宅的特點，中心區的居住和豪宅區的居住差異不在於貴，而是對資源的整合和占有性。這一點從榜單中，我們可以很明顯地看出，銷售均價在8萬以上的公寓豪宅基本都位於三環以內的核心地段，占據瞭城市的核心便利資源。
第一太平戴維斯研究與顧問咨詢部經理董月：我們基本贊成從下半年開始北京豪宅市場將會伴隨若幹"地王級"項目的陸續入市而真正進入"10萬元"時代。究其原因，一方面，由於定價明顯低於同區域普通住宅價格的大量自住型商品房的入市已從整體上拉低瞭北京一手住宅均價，上半年政府已放松瞭對高端項目的預售價格審批，從而為豪宅項目順利高價入市奠定瞭基本條件。另一方面，未來18個月內預計入市的項目多數為2012-2013年拿地的"地王級項目"，其地價從每平方米3萬元至7萬元不等，為瞭維持合理的利潤率與產品品質，這些項目將很難以每平方米10萬元以下的價格入市，而且這些項目無論從開發商背景與豪宅操盤經驗、項目地段以及產品設計與品質來看，預計均將達到優質豪宅的標準，從而支撐項目的高定價。隨著這些項目的入市，我們預計北京豪宅的價格每年應可以保持5%-10%的增長，從而與中低端住宅市場進一步拉大價格差距。
大局：政府限價政策松動
對超過4萬元單價的高端樓盤，自2003年年底，不論現房還是期房，北京一律不發放銷售和預售許可證。不過，從今年1月份起，高價項目發證速度明顯加快。從2014年上半年來看，預售均價在3-4萬元的有19個，4-6萬元的有20個，6萬元以上的有5個。而保利海德公園 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)則直接將單價拉升到9.5萬元/平方米。可見，北京雖然限價、限高沒有取消，但是松綁已是既定事實。
價格：北京豪宅的10萬元時代
當前，隨著北京四環內可供出讓的土地資源日漸稀少，位於黃金地段的頂級豪宅具備的地理優勢以及成熟品質等優勢，更加讓其他產品無法企及。數據顯示，從去年開始核心區已成交的土地中，樓面價幾乎都創造瞭歷史高點，其中，融創更是以43.23億元拿下瞭農展館地塊，樓面價高達7.3萬元/平方米，預售價達15-20萬元/平方米。可見，北京核心區價值正在不斷放大。
鏈接：名傢論道北京豪宅價格走勢
麗茲行副總經理陳雋：土地拍賣行情的跌宕起伏始終是房產市場的敏感神經，地價的節節攀升也是刺激房價上漲的主要動力之一，當樓面價已超過每平9萬的時候估計沒人會再質疑10萬元時代的到來，且已經很近瞭。目前報價在10萬元以上的樓盤主要有兩種情況：一種是由於拿地價格較高，成本壓力導致的高開高走，這種項目需要為業主提供更多的附加價值提升溢價空間，避免曲高和寡的尷尬；另一種是項目前期去化已經不錯，後期拉高價格提升利潤空間，價格上打些提前量等市場追上來，但由於豪宅項目去化周期相對較長，這種項目會面臨前期已出售房源的業主在二手市場的低價競爭，尤其是前後期產品無明顯差異的情況下更為明顯。未來在售的10萬元以上豪宅項目數量越來越多，但要成為成交中的主力還需要市場需求方面的配合，供需兩旺的時候才是真正一個時代的開始。
亞豪市場總監郭毅：實際上北京豪宅市場去年就已經進入到瞭10萬元時代。當時很多高價地塊的成交推升瞭一部分在售住宅的價格，一些項目把10萬以下或者10萬左右的都調到10萬元以上瞭，這個時候就已經進入瞭10萬元的時代。北京豪宅，特別是核心區的，未來肯定是和國際豪宅價格水平保持同步的，五年以後，達到15或者20萬問題不大，這還隻是一個相對保守的判斷。
在高端住宅產品陣營中，一些位於城市中心區的高層和小高層的公寓類產品，因為其獨特的地理位置、成熟完善的配套等優勢，在豪宅市場上極具競爭力。尤其是在城市中心區的土地資源越來越珍貴的情況下，加上政府的控制，這些公寓類豪宅產品越來越受到財富階層的推崇。從市場的需求來看，現在年青一代的成功人士，商務活動越來越頻繁，時間越來越寶貴，他們也更容易接受城市公寓豪宅。
最值得期待的頂級公寓項目
榜單中，合生·霄雲路8號 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，在今年6月11日拿到瞭一批現房銷售證，擬售均價達到14萬元/平方米。今年5月有一套超10萬元/平方米網簽記錄的北河沿甲柒拾柒號，則是在2013年9月就拿到瞭擬售均價可達15.2943萬元/平方米的現房銷售許可證。而拿地近兩年的中赫·萬柳書院 (微博售樓處 論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，也有望在下半年全盤現房入市。
保利海德公園：今年6月，位於北京薊門橋區域的"保利海德公園"項目獲批預售證，預售價為9.7萬元/平方米，為今年新入市住宅的最高單價。至此，醞釀瞭4年之久的"薊門橋地王"項目終於入市。該項目屬於海淀區學區房，擁有良好的教育資源，而且項目體量也不大，去化壓力不會太大。此外，保利本身就是一個銷售能力很強的公司，而且薊門橋地塊本身的定價也並不高，從薊門橋地塊的地段位置、稀缺性來說八九萬的價格還是非常具有市場競爭性的。
中赫萬柳書院：中赫開發商本身是一個追求產品精益求精的企業，再加上萬柳這個區也是北京早期高端住宅的聚集區，版塊內部聚合瞭一大批高端配套，他吸引的是京西和京北的高端人群。相對其他的頂級豪宅，中赫的一個核心賣點是有教育資源，對於高端人群來說，教育配套對於他們來說也是剛性的需求。這也賦予瞭這個項目一個比較好的銷售前景，而且戶型做得比較多，更能符合高端人群個性化的需求。該項目預計單價在14萬元左右。在北京嚴控預售證的背景下，萬柳書院作為現房進行銷售無疑是明智之舉。
融創農展館項目：據瞭解，該地塊產品將延續融創"壹號院"系列的產品標準，以打造城市標桿，甚至全國標桿為目標。據悉，項目普遍單價將控制在15、16萬/平方米，而景觀好的湖景房有可能賣到30萬/平方米。預計將在明年初入市。目前，東三環附近的價格都已經在10-15萬元左右瞭，且都是些銷售周期比較長的項目，經過一段時間銷售，這些項目的產品設計以及為產品增加的配套，其實已不能完全契合高端人群的需求瞭，這時候有瞭這種賦予項目新的開發理念，更貼合當前購房者需求實際的新項目出來的話，相對來說，是很吸引購房者眼球的。
截至記者發稿，北京新的地王再次誕生。金融街控股的關聯公司北京華融基礎設施投資有限責任公司以74.6億元的總價強勢競得西城區華嘉胡同地塊，溢價率高達110%，折合樓面價63377元/平方米，而其商業部分的樓面價達到瞭9.65萬元/平方米，刷新瞭北京土地市場的總價和樓面單價紀錄。北京豪宅市場10萬元時代已然翩翩而來，15萬元時代還會很遙遠嗎？
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/14562914137.shtml
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