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"限貨"屬可預見的商業風險VS約定場地目的變更
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/08514244800.shtml
據悉，總占地約220萬平方米的舊樂從鋼鐵市場原是全國最大的鋼鐵交易中心，去年6月正式實施"限貨"政策時，但在年初不少商戶已經收到風聲，並陸續提出遲繳租金和管理費等要求，協商未果後，順德區樂從鎮騰沖股份合作經濟社、樂從鎮小佈村資產管理辦公室等數名出租人將經多次催租或收管理費未果的商戶們告上法庭，要求終止租賃合同、收回場地，追討所欠租金等費用。
遲拒交租金理由不當VS通告滯後無法立即搬遷
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城市"三舊"改造，牽一發而動全身，其中錯綜復雜的經濟糾葛，絕對不是將東西從這裡搬到那裡那麼簡單。昨日，佛山中院向記者披露瞭這一系列租賃案的庭審情況：上訴人、被上訴人圍繞三大焦點展開瞭激烈的辯論。
"限貨"不影響經營VS成本上升無法履行合同
不少商戶們表示，自己早在"限貨"通告發佈前就知道其內容。由於正式通告具有滯後性，等通告下達，再找新的租賃場所，騰出場地不切實際。因此，情勢變更的起始時間應該從2013年年初開始計算，自己基於發生於年初的情勢變更解除租賃合同，根本不存在遲交或者拒交租金的問題。
而商戶方則表示，早在2013年年初召開的順德樂從鋼鐵貿易協會年會上，協會領導就告知他們，在2013年3、4月，鋼鐵企業必須搬離舊市場，舊市場將會逐步納入政府三舊改造范圍，相關部門亦將在該區域開展交通管制。上述客觀原因，導致他們所租的場地不再符合簽約時約定的用作鋼鐵經營場地的目的，符合情勢變更情形的規定。
說法
出租人上訴均主張，早在2008年，佛山市就實施瞭中心城區禁限貨車通行的管制措施，2011年又將"限貨"范圍稍微擴大，2013年隻是在前兩次的基礎上進一步擴大政策實施范圍，涉案租賃合同均在第一次"限貨"措施實施之後簽訂，即承租商戶當時應預見到"限貨"有可能在佛山任一區域實施，地處佛山新城區的舊市場被納入其中的可能性非常大。因此，"限貨"隻是簽約時可預見的正常商業風險，不是情勢變更情形。
此前，順德法院對該批系列案宣判，涉案當事人之間簽訂的租賃合同合法有效，雙方可以解除合同、收回場地。未依約按時繳納相應管理費、租金的商戶理應補繳；考慮到租賃合同已經部分履行，根據公平原則，確認出租人可沒收違約商戶50%的保證金，剩餘保證金應予以退還。而依約繳納租金、管理費的商戶，出租方應全額退還保證金。
出租人上訴認為，租賃合同並沒有約定自己必須確保商戶經營。另外，不僅舊市場，在佛山禁限貨車范圍內還有許多企業，如瀾石不銹鋼市場的企業、貨運公司等，均需要使用貨車經營。他們在"限貨"措施之下仍然能夠繼續經營，隻是需要改變一些經營的方法和時間罷瞭。因此，"限貨"措施並不必然導致無法繼續履行租賃合同。
有商戶表示，之前為應對當時的限貨政策，他們的貨車已經放棄瞭原運行路線，繞行出城。而2013年擴大限貨范圍，等於將這些路線也堵死瞭，讓運鋼貨車無路可走，唯一的辦法就是夜晚進出貨，但這會增加人力與物流成本，簽訂租賃合同的目的都難以實現。
南都訊記者邵銘通訊員凌蔚翁豐好南都記者昨日獲悉，佛山中院日前集中宣判舊樂從鋼鐵市場160起土地租賃合同糾紛上訴案，終審維持原判結果，認為"限貨"政策符合情勢變更情形，商戶可自限令實施後退租，但在此之前應當正常交租。
出租人認為，遲交、拒交租金是一種違約行為，這與政府公佈禁限貨車通行措施沒有關聯，承租人要為此承擔相應的違約賠償責任。而且許多租賃合同還有兩至三年履行期，解除合同對自己造成巨大損失，即使沒收所有保證金，亦不足以彌補自己兩成經濟損失。
擴大"限貨"范圍是否構成情勢變更
內容來自sina新聞
行政行為導致情況變化不屬商業風險
佛山中院審判長、民一庭副庭長徐立偉
2013年6月發佈並於次月正式實施的禁限貨車通行措施，屬於政府部門行使行政職權的行政行為，該限令的頒佈、實施需要經過許多重審議和簽批，雙方當事人在簽訂合同時，根本無法預見這一措施能否最終推出，也不是不可抗力造成的結果，因此，不屬於商業風險引發的重大變化。此外，"限貨"客觀上影響瞭商戶經營，繼續履行合同明顯對商戶一方不公平，而造成該事實的原因又不能歸咎於某一方當事人。
同時，"限貨"政策實施前，租賃場所均能夠正常使用，因此不宜認定在"限貨"措施實施之前已經發生瞭情勢變更。隻要在解除合同之前，能夠按期繳足租金等費用的，商戶有權要求全額退還保證金，反之，則應當根據違約情況，繳清欠租及相應滯納金，並沒收相應保證金。如果當事人認為約定的違約金過高，可以請求法院予以適當減少。法院會以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益損失等綜合因素，根據公平原則和誠信原則予以衡量。
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一審宣判後，有160宗案件的當事人不服，向佛山中院提合庫房屋二胎利息怎麼貸款比較會過件起上訴，共涉及5傢場地出租人和150餘名承租場地的公司和個人，上訴爭議標的合計約2895.7萬元。法院日前集中宣判，準許部分當事人撤回其中21宗案件的上訴；因為一審計算場地使用時間有誤，改判1宗案件；其餘138宗案件均駁回上訴、維持原判。
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舊樂從鋼鐵市場集體退租案終審
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