侯淑慧

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  編者按 在人們茶餘飯後的談資中，房子可謂是頻率最高。而進入2014年，樓市中關於房價是否降瞭的討論最為熱烈。

  2014年開局的樓市叫人有點犯暈，買賣雙方仍然呈現膠著狀態，相當多的購房者還在觀望中等待最佳的出手時機，而各個開發商使出五花八門的手段進行促銷，低首付、一口價、團購、封頂價......比比皆是。

  但也有分析人士指出，信貸定向寬松，按揭利率有望下行，將推動樓市復蘇。甚至有業內認為，從目前的成交走勢以及當前定調的房產調控政策透露出的信息顯示，樓市反彈在即。

  任志強曾說，中國樓市並不是沒有需求，而是需求被遏制。一方面，政府的行政限購措施抑制瞭一部分需求。另一方面，中國的城鎮化極不穩定，大量人口進入城市，他們的收入比沒被計算在內，而且是巨高的財富收入比，北京和海南的高價房照樣有人買。再從人口數據來看，23歲年齡層最高峰是2015年，這些人有需求，他們可能有爹有老婆，憑什麼說他們買不起房？

  在長沙，有不少開發商認為，今年樓市表現為"先抑後揚"，三季度後，房地產市場將回溫。那麼，現在開發商打折促銷大行其道，長沙房價是否已經見底？是否是購房者的抄底好時機？未來長沙樓市發展真的會如開發商所期望的一般回暖嗎？本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀策源地產副總經理 謝嶽為我們解讀是否到瞭抄底時機。

策源地產副總經理 謝嶽

  不少樓盤以各種形式優惠促銷，現在長沙的房價是否已經見底？是否已經到瞭購房者抄底的最好時機？

  謝嶽：引用萬科鬱總的一句話，他在近期發表瞭這樣一個言論，之前房地產行業是黃金十年，在這前面的過程當中大傢都可以賺錢，當然也有過一些波谷，08年有一些波谷。但是，大部分幹這個行業的人都可以賺錢。往後走，市場的變化，政策的調整，宏觀方面結構的改變，你進入到一個白銀十年的年代。最後，他還補充瞭一句，白銀也是貴金屬。在這樣的情況下，還是有賺錢的機會。但是，不會像之前那樣任何企業來做開發都可以賺錢瞭。

  從這幾個議題來說，從宏觀方面來看是城市化進程是永遠考量房地產的一個大指標，目前要達到70%的城市化進程是還沒有達到的，至少還有1/3的路要走。因為，從長遠來看，城市化還有二三十年的路要走，在這個過程中房地產還是有發展空間。那麼，地方政策和中央政策可能會有一個博弈的過程，但現在整體來看政策沒有太大的調整或波動，甚至地方問中央限購是否可以放開？但中央沒有明確表示能夠放開，也沒有明確地說不能夠，可能根據各個城市的情況來進行調整。當然，長沙的限購是限小不限大，可以說是一紙空文，對部分小戶型有一些影響。但是，整體來說是向好的。

  那麼，從去化代書借款二胎年息借貸增貸轉貸 -的情況來看，長沙相對準確一點的是包含瞭長望瀏寧的區域，應該1200-1400萬平方米，這是近幾年的情況，相對來說是一個小型的增幅。因為，我們總部在上海，上海與其他城市公司相比，去化量是比較健康的，他們的銷量其實和長沙差不多，長沙在這樣一個價格基礎上能夠保持這樣一個量，再加上長沙是一個吸附能力很強的城市，未來要構建1000萬人口的大型城市，還是有比較長遠的發展空間的。

  同時，有老總提到瞭地鐵的問題，如果以房地產或代理公司的身份去說這個問題的話，舉個例子，北上廣深，甚至到武漢這樣一些地方，在地鐵開通之前、之後兩年左右往往是房價暴漲的時機，我這樣說並不是說我的判斷是長沙一定會暴漲，不見得，隻是有這樣的年份在裡面。但是，未來3-5年，長沙的房價不會跌。一是地鐵的開通，包括整體南中國高鐵樞紐的位置，對長沙城市的整體發展是很有益處的。

  打折促銷讓購房者眼花繚亂，各位的項目是否也有些營銷舉措？在這個市場行情下，購房者應該怎麼來考量打折模式的含金量以及樓盤是否可靠，避免買到"跑路"盤？

  謝嶽：談一談購房者的問題，對購房者來說，更多的是量力而出，每一個購房者、每一個客戶的傢庭情況、傢庭結構、經濟收入能力都是不一樣的，更多的是量力而出，簡單地說是他的敏感度的問題，有對總價敏感的，有對單價敏感的，有對首付敏感的，甚至還有對月供敏感的。也就是說，對每一塊兒敏感度的不同，也就造就瞭各式各樣的打折手法，有送首付的，有送按揭的，還有30年免費入住的事情，可能是噱頭。

  那麼，我認為購房者應該是量力而出，加上考慮到城市交通時間的縮短，通行成本，也就是由地鐵所帶來的效應，以前從河東到河西很堵車，早上過來要半個多小時，地鐵通瞭之後10分鐘到五一廣場，由城市公共交通帶來的通勤時間的縮短，就造成瞭城市往外擴張的一個趨勢，在購房的時候就可以更多的考慮這些因素，量力而出，簡單地說一些淺見吧。(文字整理∕朱紅)

新聞來源http://cs.house.sina.com新店二胎房貸.cn/news/2014-06-18/16214225694.shtml

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