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  對於帝元公司農業示范園的用地問題,埇橋區現代農業辦主任李大務對記者表示,示范園耕地性質確實制約其後續項目發展,眼下比較可行的方案是土地 置換,即通過復墾其他土地,在保證總耕地面積不變的基礎上,把示范園的耕地置換成一般農用地,但是苦於沒有指標。"我們也知道目前示范園遇到的一些問題, 但是項目用地手續還是要按照規定申報,隻要符合規定我們肯定會在第一時間進行協調,來解決公司的難題。"



  "不同於傳統業務,信托僅僅充當一個融資借貸的角色,對於土地流轉信托而言,信托扮演的是搭建平臺進行資源整合的角色。就目前瞭解的情況而言, 農業普遍的問題是有資源缺要素,有些時候資金不是最關鍵的問題,市場才是。信托公司可以利用自身豐富的資源平臺,整合農業生產、經營、銷售等各個環節,尋 求盈利。"宋曦說。

  不過在宿州市埇橋區政府副區長吳緒峰看來,農民將土地交給信托公司,一方面可分享土地增值收益和土地市場化成果,另一方面信托公司在當地建設現 代農場也可為失地農民提供就近工作機會。"過去無法在銀行抵押的農村土地使用權,如今通過信托機構有望獲得貸款,這為農村的能人大戶增加瞭融資渠道。信托 機構涉足土地流轉,大大降低瞭土地流轉風險,也讓政府吃下瞭定心丸。"

  "從調研的情況來看,各地農地確權頒證的情況千差萬別,我們現在做的幾單土地流轉信托項目都集中在經濟相對較發達的地區,這些地區確權工作相對較完善,這是信托能夠順利介入項目的關鍵。"參與瞭土地流轉工作的北京信托公司員工陳圓對記者說。

  "企業僅僅擁有土地的承包經營權,並沒有土地所有權,因此無法從銀行貸款。"李大務對《每日經濟新聞》記者表示,像山東頒發土地經營權證,有瞭 這個證,企業就可以拿土地去銀行抵押貸款,"但是我們這邊沒有,所以公司不能拿土地去作抵押,隻能通過別的渠道來解決融資問題。"

  然而,從去年簽訂土地流轉信托協議以來,帝園公司現代農業產業園的進展並不順利。今年3月11日,記者在位於宿州市埇橋區朱廟村的項目現場看到,除瞭蔬菜大棚和種植項目正在開展外,畜禽養殖、農產品深加工、生物質能源項目尚未取得任何進展。



  不過,土地信托最核心的是收益問題,農業企業盈利能力通常不高,通過農業及相關行業的盈利作為信托的利基,存在較大風險。

  雖然土地流轉信托的意義重大、前景美好,但是信托項目也面臨資金反哺和盈利不明的難題。

  事實上,在與中信信托合作之前,為瞭解決帝元公司的資金難題,張啟民先後去瞭工、農、中、建四大銀行,企圖用土地進行抵押貸款,但都吃瞭閉門羹。

  上述土地流轉信托項目除瞭遭遇耕地台南南化農地貸款性質限制和資金瓶頸,還面臨土地確權問題。

  實際上,早在《意見》發佈之前,安徽安慶、宣城和宿州等市就率先開展土地流轉工作,但在實施過程中,不少參與流轉的企業面臨融資難題。為此,宿州引入瞭信托,國內首隻土地流轉信托計劃應運而生。

  (每日經濟新聞)

  據本報此前報道,目前我國農村還有大量土地未進行確權登記頒證,這也是政府未來5年的工作重點。已確權頒證的土地,大部分是在上世紀90年代完 成的,由於當時的測量精度、制度等問題,造成實際土地面積與憑證面積不符,這在土地流轉項目的實際推進中也會造成諸多不便,需要信托公司重新梳理土地確權 工作。因此,選擇土地確權情況明確的項目對信托公司的介入更加有利。

內容來自sina新聞

  不過,記者近日調查發現,目前該信托項目報批手續還沒有完成,中信信托資金還未到賬。

  南京財經大學經濟學院教授張建也對《每日經濟新聞》記者表示,"土地流轉信托項目,是在探索以信托制度參與農村土地改革的同時,將農村承包經營 權確定為財產權,進而演變成金融產品,通過信托制度設計,把土地承包經營權的信托受益轉化成為法律允許、市場認可的可抵押、轉讓的金融產品,成為農民可攜 帶的財富,為農民提升承擔社保、房屋租購等方面的支付能力,參與城鎮化進程創造瞭條件。"

  帝元公司總經理張啟民對《每日經濟新聞》記者介紹稱,首單土地流轉信托最直接的現實意義,是可破解農企的融資瓶頸,帝元公司給中信信托10%的收益率。



  按照帝元公司的規劃,要打造一個現代農業示范園,包括糧食生產工程、規模化養殖、生物質能源、設施農業和農業科研五大板塊,形成一個農業生產循 環產業。其中,5400畝土地流轉僅是帝元公司的第一步,按照計劃,公司將在2016年前建成占地2.3萬畝的現代農業循環經濟產業示范園項目,涵蓋蔬菜 種植、畜禽養殖、農產品深加工、生物質能源等,總投資高達10.5億元。

  信托與農民"關系不大"/

  對此,信托行業資深人士宋曦對記者表示,土地流轉信托盈利模式肯定有,隻是目前盈利點還未成熟。他們不會通過前端的農民市場盈利,而是通過後端獲得一定的收益。

  有業內人士表示,相對於信托公司經營的其他行業,土地信托項目周期較長,如上述宿州項目周期達到12年。周期長就會面臨是否能有長期穩定收益的風險,這也是信托涉足土地流轉項目面臨的最大考驗。

  但一位參與土地信托研究的律師告訴《每日經濟新聞》記者,"因為沒有土地經營權證,同時為瞭要減少與企業溝通的成本,以這種方式(確權不確地) 確權,實際上 (農民)是隱身在政府之後的,等於政府對該項目進行瞭信用背書。一旦因信托公司經營不善或出現尋租問題導致雙方陷入權益糾紛,農民將無法直接向委托方(如 中信信托和帝元公司)維權,隻能找政府。這不利於厘清政府與市場的邊界。"

  在宿州土地流轉信托項目中,參與土地流轉信托以後,農民收益由過去的單一租金,變為"基本地租+浮動收益"兩部分。其中,基本地租部分按每畝 1000斤中等質量小麥最低保護價計算,並規定每畝基本地租不低於1000元;浮動收益部分則是扣除土地整理的投入成本以及各種服務和管理費用後的土地收 入增值部分。"目前就是按照每畝1000斤小麥的的租金給村民,而且屏東萬巒土地貸款每年都是要提前支付。浮動收益還得看後期的經營情況,外界所說的70%的土地增值收益 給農戶,這個並不存在。"李大務對《每日經濟新聞》記者說。

  不過在李大務看來,雖然土地確權登記對土地流轉信托至關重要,但在實際實施過程中卻並不順利。"土地確權是一件費力不討好的事情,原因是,首先 誰來承擔此項工作的成本目前尚無定規;其次,有的傢庭實際擁有的土地面積大於承包土地面積,有的則小於承包土地面積,最高誤差會超過50%,這也給土地確 權工作造成困難"。

  按照每畝1000斤小麥的補償標準,埇橋區朱廟村的5400畝土地,今年的租金達到600萬元。"由於中信信托資金還沒有到賬,所以今年村民的租金是由帝元公司墊付的,對於中信信托而言,上述土地信托產品的融資是否理想,目前也是未知數。"李大務說。

  更為嚴峻的是,上述信托項目還面臨土地確權問題。

  對於土地流轉信托,中信信托董事長蒲堅曾公開表示,農村土地承包經營權通過信托機制產生瞭一個比較明確的現金流,從而具備瞭價值評估、確定的基 礎。在確立資產價值的基礎上,通過信托公司的增信機制產生瞭抵押融資、轉讓等行為的可能性。條件成熟時,還可將農地信托收益權進行資產證券化,或者由證券 公司發行可上市流通的資產管理計劃,讓農戶認購信托受益權,農戶可憑借受益權憑據實現土地承包經營權的財產性收入和財產權流通的溢價性收入。

  在南京財經大學經濟學院張建教授看來,土地確權是決定土地信托能否成功運作的關鍵,"農地通過信托與金融結合,當然是一種進步,但是很多情況還不明確,從法律層面來講,土地沒有確權,也就難以運作土地信托,土地流轉信托項目就存在很大風險。"

  2013年10月10日,安徽帝元現代農業投資發展有限公司(以下簡稱帝元公司)與中信信托有限責任公司簽訂協議,雙方拿到瞭中國土地流轉第一 單信托產品的 "準生證",中信·農村土地承包經營權集合信托計劃1301期正式落戶安徽宿州。該信托項目期限為12年,首期流轉面積5400畝,流轉後用於建設現代農 業循環經濟產業示范園。

  2013年11月,安徽省對外發佈瞭 《關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》(以下簡稱《意見》),再次扮演瞭土地改革先行者的角色。

  實際上,在土地確權方面,安徽省《意見》提出的階段性目標就是,要在2015年底前,實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋。

  朱廟村村委會書記沈加亮對《每日經濟新聞》記者指出,"流轉是土地確權的目的,也是大傢共同的願望。但目前的情況是真正實現確權確地非常困難,要做到非常精確的話,會導致很多麻煩,不如采用確權不確地的方式將其流轉出去。"

  所謂"確權不確地",是指土地使用權屬於農民,但土地由政府集中起來,集中處理。

  據李大務介紹,"由於朱廟村的信托流轉項目相關手續報批沒有完成,所以中信信托的第一筆資金還沒有支付給帝元公司。"

  值得註意的是,在安徽省發佈的《意見》中,關於農村土地確權工作也作出明確規定,此次改革試點的最重要內容就是積極探索發展土地股份合作社、探 索推進征地制度改革以及建立宅基地退出補償激勵機制,建立農民通過流轉方式使用其他農村集體經濟組織宅基地的制度。今後,農村集體建設用地可以通過轉讓、 出租等方式依法進行流轉,前提是要對農民的土地進行確權登記。

  張啟民透露,中信信托的款項可能會以借貸形式進入,帝元公司支付10%的年利率有償使用這筆資金。由於國傢和當地政府在農業項目上有3%~4%的財政貼息,因此帝元公司實際隻需承擔6%~7%的年息,但對一傢農業企業來說,每年6%左右的融資成本也不輕松。

  據記者瞭解,目前參與土地流轉信托的各傢信托公司都會將土地流轉項目主要集中在經濟發達的東部省份,原因就是這些地方土地確權登記工作相對完善,便於開展土地流轉。

  土地流轉信托解決瞭融資難題,但新的問題隨之而來。近日,《每日經濟新聞》記者實地走訪宿州調查發現,信托項目還未真正實施,正在進行相關政策報批,信托資金也未進入。

  盈利前景尚不明朗/

  "後續養殖業、生物質能源項目的節能評估、環境評估、專傢論證和可行性報告均已通過,我們已經拿到瞭發改委下發的項目立項文件。但是示范園裡的 土地都是耕地,根據我國相關規定,耕地隻能種植農作物,我們後續的養殖業、生物質能源無法在耕地上開展,希望政府能幫助解決項目建設用地問題。"張啟明表 示。

  "通過引入信托機制,確立農地承包經營權的價值,將農民最重要的資產土地承包經營權,從僵化的非流通資產轉變成可流通資產,進而使得更高級的生產關系成為可能。"蒲堅表示。

  關於中信信托土地流轉信托項目,張啟民告訴《每日經濟新聞》記者,具體做法很復雜,首先是把農民土地流轉到村委會,村委會委托給鎮政府,鎮政府 再委托給區政府,最後由帝元公司來接管。然後,區政府幫中信信托與帝元公司牽線搭橋,把歸集體的土地承包經營權作為一種財產權,交給中信信托管理,而帝元 公司隻是服務商,"我們保證每畝土地的收益,中信信托承諾為產業示范園提供項目融資"。

  "農地通過信托與金融結合,很多情況還不明確,從法律層面來講,土地沒有確權,也就難以運作土地信托,所以,土地流轉信托項目存在很大風險。"相關學者表示。

  在中信信托首吃螃蟹之後,國內多傢信托公司紛紛跟進,在全國各地找土地開展土地流轉信托計劃。其中,北京信托、中糧信托、華寶信托、中航信托等公司先後在北京、安徽、山東、黑龍江,江蘇等地探索各自的土地信托模式。

  土地確權難致項目風險大/

  按照中信信托和帝元公司簽訂的協議,中信信托作為受托人介入經營管理,應向帝元公司農業示范園項目提供1.1億元融資,年利率10%。然而截至目前,中信信托1.1億元融資還沒有到賬。

全國首單土地流轉信托資金未到賬確權實施難

  在張啟民的辦公桌上,擺放著各種關於申報項目建設用地的材料,他對記者介紹說,公司從去年簽訂土地流轉信托協議以來,一直在申報項目用地,"隻 有項目用地手續批復下來之後,才可以上馬其他項目,這也是目前急需要解決的首要問題,這個問題解決瞭,後面的事情就會比較順利"。

  "這筆資金原本用以支持後續生物質能源、養殖業等項目開展,但是這些項目卻因土地性質問題無法如期正常開展,所以中信信托資金遲遲未能到位。" 張啟民說,中信信托的融資款項必須根據項目進度專款專用,"意思就是,上馬一個項目,中信信托就會下來一部分資金,因為項目用地未獲批復,所以項目不能上 馬,那麼資金就無法下來。不過在項目上馬之前,我們也不希望使用這筆資金,畢竟要承擔近10%的融資成本"。

  而在沈加亮看來,上述土地流轉信托項目其實與村民沒有太大關系,是信托公司與政府以及帝元公司之間的合同關系。帝元公司與農民之間的合同性質沒有變,農民的每畝租金還是1000斤小麥一畝。

  "信托公司來瞭之後,村民收入沒有增加,別說70%的土地增值收益瞭,信托公司的資金還沒有進來,今年的錢還是由帝元公司支付給我們的,按照此前的說法今年的租金本來應該由信托公司來支付。"沈加亮說。

  關於埇橋區接下來是否會繼續采用信托模式開展土地流轉,李大務稱,目前整個埇橋區土地流轉55萬畝,全區的土地是220萬畝。"中信信托目前是 第一傢,以後是否繼續引進,隻能看帝元公司以後的經營情況,如果經營得好,那麼自然就會有其他信用公司來主動找我們,我們當然也不會拒絕,隻要給農民的租 金達到要求就行。"

  更為嚴峻的是,有專傢指出,"土地沒有確權,也就難以運作土地流轉信托,項目就存在很大風險。"

  首單土地流轉信托項目遇困/

  這與國傢層面關於土地改革的基本思路是一致的。在今年的"兩會"上,李克強總理在2014年政府工作報告中提出,抓緊土地承包經營權以及農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作,引導土地承包經營權有序流轉,慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-25/09132659878.shtml

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侯淑慧

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