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土融建融台南安平土融建融做工程做成 地主北新路橋15億重慶項目騎虎難下

內容來自hexun新聞

陳姍姍 方海平[ 業主現階段資金來源償還公司回購資金存在一定的風險,所以才同意政府以園區內土地置換的方式彌補回購資金的不足 ]盡管與其他BT項目建設商相比,北新路橋(002307,股吧)(002307.SZ)從事BT項目的時間不長,項目總體金額還不大,但卻已經開始在其拿下的第一個也是目前金額最大的BT項目上摔瞭一跤。傳統以道路、市政工程建設為主的北新路橋此前宣佈公司旗下的二級子公司重慶蘊豐建設工程有限責任公司(下稱“蘊豐建設”)通過拍賣方式,競得瞭位於重慶市合川區草街街道玉龍、百歲村的兩塊國有土地使用權,而在競標時,蘊豐建設甚至還沒有取得房地產開發資質。“(拍下這兩塊地)屬於被迫的,公司此前並沒有進行過相關房地產業務的開發。”北新路橋董秘辦一位人士昨天對《第一財經日報》記者表示,一切緣於公司三年前拿下的首個BT建設大單——中國西部農民創業促進工程(合川)試點區草街示范園園區項目,如今,公司獲得的這兩塊土地,實際上是業主方無法保證償還示范園園區項目的部分回購資金而用土地進行的置換。“餡餅”變“陷阱”2009年上市的北新路橋,原本主要在新疆境內從事道路施工等項目工程,最近幾年,公司開始走出新疆,涉足區外的建設項目,通過BT模式建設相關市政項目,也成為公司攻克的目標之一。2010 年2 月,通過一系列競爭性談判,完全沒有BT項目建設經驗的北新路橋,成為一個投資額達到15億元的BT 融資建設的中標方,負責承建位於重慶西北部名為合川區的一個示范園區內首期規劃的公用和管理設施工程、道路及管網工程、橋涵工程、土石方工程、標準廠房工程、園區內場地平整、一期3 萬噸/日供水自來水廠工程、一期2萬噸/日污水處理廠、市政綠化及照明工程、首期園區內涉及工程內的安置房及征地拆遷補償等。這對於通過上市剛剛積累瞭充足“彈藥”的北新路橋來說,無疑是一塊巨大的“餡餅”,因為合川BT項目不僅是北新路橋獲得的第一個BT建設項目,同時也是長期接觸高速公路建設的公司,第一次接觸市政工程建設。而15億的項目合同金額,就占據瞭公司2008年度營業收入的91.21%。記者查閱新疆當地生產建設兵團團委的官網,對合川項目就有這樣的描述:項目中的絕大多數人員都是第一次接觸市政工程,所以大傢隻有一邊學習一邊工作……由於幹慣瞭高速公路,對於市政道路的許多管網工程,很多技術員都覺得無從下手。而對北新路橋來說,感到新鮮又陌生的不僅僅是市政工程建設,還有這一項目所采用的BT模式。根據公司與業主方[合川區人民政府批準成立的重慶市合川工業投資(集團)有限公司旗下全資子公司]當時簽署的合同協議,業主方承諾鎖定整個園區12.6 平方公裡范圍內所有土地出讓收益作為回購資金還款來源,首期3.24 平方公裡內土地出讓收益不足以償還時,在二、三期內償還;同時國傢對園區內基礎設施建設項目的補助資金全額用於回購資金還款來源(限於與公司合作項目)。在合同中,雙方還規定瞭明確的還款計劃和時間表。其中,征地拆遷安置補償及項目前期工程費用的還款計劃為:還款期為60 個月,分6 期償還。工程建設費用的還款計劃為:項目竣工驗收完成後進入回購期,回購期72 個月,分10 期回購。2010年6月,合川草街示范園項目順利開工,開工儀式上,北新路橋還將40餘萬元捐贈給瞭當地小學和敬老院。然而,三年過去瞭,當草街示范園BT項目的分項工程——征地拆遷安置工程已經進入回購期時,北新路橋的麻煩卻也隨之開始。記者查閱合川草街示范園首期工程BT融資建設項目回購情況明細表發現,業主方從2010年6月開始按照合約規定支付回購金額,到2012年6月支付均按照原定計劃進行,但到2012年12月,原本應該支付6320.77萬的回購金額,公司卻隻拿到瞭5548.93萬元,當期欠款金額771.84萬元。而在今年4月,公司本應再度回收相關回購金額5711.93萬元,但卻一分錢也沒有收到。今年5月,北新路橋也在公告中承認,進入回購的項目合同金額為35582萬元,但截至2013年4月,農投公司(即業主方)共支付項目回購款10620.27萬元。無奈做“地主”“業主方的確沒有及時還款,本來按照合同,應該用園區內的相關土地出讓收益作為還款來源,但公司在多次考察業主在園區內的工業及商住綜合土地出讓收益資金,以及上級對園區內的基礎設施建設項目的專項補助資金到位情況後,認為業主現階段資金來源償還公司回購資金存在一定的風險,所以才同意政府以園區內土地置換的方式彌補回購資金的不足。”北新路橋上述人士對本報記者透露。根據北新路橋的公告,公司所獲得的兩塊土地的成交總價為2.81億元,相當於以當時掛牌的出讓價1200元/平方米成交。而記者獲得的一份《2011北新路橋重慶合川釣魚城東城片區(中國西部農創園項目)市場調查報告》則顯示,合川地區的房地產樓面均價在2011年就達到1800元/平方米。“公司為這兩塊土地支付的資金,會通過當地政府財政作為回購資金劃撥給公司。”上述人士告訴本報記者,今後,公司不僅會繼續建設園區的後續項目,還會對所獲得的土地進行開發,並需要進一步的資金投入,目前具體規劃還在制定之中。值得註意的是,根據北新路橋的計劃,公司擬用獲得的土地開發建設集高尚住宅區、高端住宅大盤、養老、養生會議度假、運動主題公園、體驗觀光旅遊一體化,並擁有完善生活配套服務的現代農民創業園城市綜合體項目,不過,公司此前甚至都沒有成熟的房地產開發管理團隊和房地產施工資質。“合川區以前是一個縣,在重慶升級為直轄市後變為區,現在仍算是城鄉接合部,距離重慶市主城區約20公裡,比較有名的是主打旅遊的釣魚城。”一位重慶當地人士告訴本報記者,而要在當地投資高端房產和旅遊地土融宜蘭礁溪土融產,未來的收益大小還要看當地政府對外部人流的吸引情況及整個園區的建設和經營能力。而《2011北新路橋重慶合川釣魚城東城片區(中國西部農創園項目)市場調查報告》中則指出,合川區每年房地產消化量僅為100萬平方米,而在建及待建項目超過600萬平方米,供需失調,且短期內不會改觀。合川草街示范園的BT項目仍需要後續的建設投資,北新路橋就曾透露,後續建設主要是完善園區內基礎設施建設及與外界的交通網絡[污水處理廠、H5號道路及管網工程、Z4號(暫緩段)道路及管網工程、H3道路延伸連接濱江路段工程、新城溪大橋、嘉陵江濱江路工程(A段)]。完成上述基礎設施建設項目預計還需投資4.4億元(2013年計劃完成2.1億元,2014年計劃完成2.3億元)。BT擴張誘惑重慶合川草街示范園BT項目的進退兩難,實際上也為北新路橋近年來在新疆以外項目的擴張亮出瞭黃燈。由於疆內建築施工競爭激烈,公司近年來加大瞭疆外業務的拓展力度,同時盈利模式也開始從施工總承包向工程融資建造盈利(如BT、BOT、BOO)模式轉變。2011年,公司在疆內承接項目13個,金額12.17億元,2012年隻有4個,金額7.19億元。與此同時,國內的疆外項目則逐漸增多,2012年隻有4個,金額13.34億元,今年一季度就有5個,金額10.63億元,而且很多都是BT等模式的項目,分佈在蘭州、嶽陽、重慶等多個區域。根據北新路橋6月28日發佈的《2012年4.8億元公司債券2013年跟蹤信用評級報告》,在公司目前已簽訂項目中的前十大訂單,金額總共70.72億,而BT的訂單金額就達34.76億,占訂單總額的49%。公司同時表示,預計未來幾年內以BT模式為代表的投資帶動施工總承包方式的項目數量將會增加。然而,在BT項目建設增加的同時,北新路橋的資金和還款壓力也在不斷增大,2012年度的合並資產負債率已達80.17%(2011年隻有71.3%),應收賬款同比增長27.22%,經營活動現金凈流入金額也達-56185.88萬元。而由於財務費用增加較多,公司去年的收入同比增加20.48%,利潤卻同比減少28.85%。而在今年,按照公司的投資計劃,要維持當前業務並完成在建投資項目所需的資本金約8億元,而截至2013年3月,公司已開工未完工項目金額更是達86.99億元。 制圖/鄭勤韜

新聞來源http://news.hexun.com/2013-08-13/157021794.html
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侯淑慧

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