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  在這個尋求平衡的過程中必然會出現價格調整和供應行為的一種反復。上半年開發商還不太樂意過早去尋求這種平衡,而經過近半年的觀望,包括對中央和地方政策的解讀、對市場環境變化的研究都比較深入之後,下半年開發商的調整方案會比上半年更有切實的意義。

  在上海7月即將入市的25個項目中,有8個是6月推遲入市的樓盤;另外,在6月尚未入市的項目仍可能會有一部分延期到7月,故這個月上海樓市的供應量仍有一定的上升空間。

  從開發商推盤節奏放緩的角度看,趙蕓認為,上海作為人口超過2000萬的國際大都市,購房需求大且部分優質項目仍然堅挺,故開發商並不放手"以價換量",而是在量價互博的關鍵期,選擇觀望。

  從記者調查的情況來看,剛需項目目前並沒有形成明顯的降價風潮,反而是改善性項目在價格配合度方面更高一點,以價跑量的策略取得瞭一定的實效。

  "一方面,國傢統計局公佈的70個大中城市房價監測,上海連續24個月後首次環比降價。全國樓市低迷已經對滬上樓市成交產生實質性影響。但是,另一方面,各地救市政策頻出,中央政府無明文制止,政策上根據市場雙向調控的可能性擴大。"21世紀不動產市場研究員趙蕓分析認為,"從一線反饋看,開盤縮水受大市唱空、房貸緊縮所產生的購房需求暫緩。"

  顯而易見,上海房企面臨著高庫存和緩推盤雙重壓力。

  對這一看似矛盾的現象,趙蕓表示,開發商雖然面臨去化壓力,但土地成本高企、以價換量尚早,故隻能采取觀望後再推盤的做法。緩推盤,是主觀維持供需平衡,減少競爭壓力的市場表現。

  "在接下去的,3個月內,大房企會在一線城市率先降價。"日前高和資本董事長蘇鑫公開表示,由於完成銷售目標的壓力,在上半年大部分房企目標完成率較低的情況下,開發商"以價換量"是很自然的選擇。

  "從供應上看,中心城區供地少、新房少,反之外環外供應大,是入市項目較多的主要原因;從需求上看,以剛需為主的項目,總價低、需求大,累積客戶周期較短,推盤節奏相對更快。"21世紀不動產市場研究副總監黃河滔對此表示。

  庫存壓頂 購房信心下挫

  但是對於這種調整的力度,宋會雍認為也會保持在適度范圍內。畢竟,開發商不會為瞭單純沖刺營銷目標而犧牲價格,而力求保持營銷目標和利潤率的平衡。

  一方面是因銷售不振而日益累積的高庫存,另一方面又是開發商推盤態度趨於謹慎、7月開盤數量銳減。未來的上海樓市必然會面對更加嚴峻的挑戰,開發商和購房者之間的拉鋸戰也將繼續升級。

  蘇鑫告訴記者,從當前的市場慣性而言一定會繼續下跌,但哪些房子會降價?"我們可以通過'降價指數'工具分析。第一,非核心區域的房價下跌可能性更大,核心區域仍將堅挺;第二,同質化競爭激烈的產品更容易降價;第三,品牌開發商在第四季度降價的可能性更大,年中上市房企下調銷售目標的可能性極小,而且會選擇個別非核心區域的樓盤降價跑量。"

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  據國傢統計局上海調查總隊6月12日發佈的"2014年上海市民購房意願調查報告"顯示,2014年上海市民對房價預期看漲面首次出現縮小。

  27.6%的受訪者計劃近3年購房,與2013年相比下降13.1%。短期內購房意願同樣出現下降,僅9.7%的受訪者計劃一年內購房,比2013年下降9.2%。

高庫存緩推盤雙重承壓 新房市場調整在即

  業內人士分析認為,主推新盤可以起到投石問路的作用,為開發商備戰"金九銀十",同時也是針對當前銷售情況,為緩解資金鏈的壓力而產生的市場行為。下半年調整勢在必行

  數據同時顯示,目前上海一手商品房庫存面積達到1119.05萬平方米,存庫總量已連續兩周維持千萬平方米以上。如按2014年前5個月均銷量測算,去化時間約為16個月。

  在這25個項目中,共有13個新盤首次亮相。同時銀行貸款率利試算二胎年息,到6月13日,上海市商品住宅存量面積歷史上首次突破1100萬平方米,為近三年來新高。

  新城控股集團副總裁歐陽捷告訴中國房地產報記者,7、8月份是傳統的樓市淡季,推盤量通常會出現一定下滑,整體供應會保持相對溫和的狀態。對於開發商而言,目前最重要的是要去庫存,保證現金流的正常運行。

  比如位於浦東的中高端住宅項目金大元禦瓏公館推出一批精裝大平層房源以7.2折"甩賣",原價均價5萬元/平方米,現價均價3.6萬元/平方米。這個項目立刻被買傢熱捧,所以銷售冷熱背後還是價格在起主導作用。

  "成交方面去化不暢,資金回籠困難,這種壓力會倒逼開發商調整銷售速度,在7、8月份會有一個明顯的表現。"中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍告訴記者,"房產開發商在年初和年中制定的銷售目標與市場的貼合度是不同的,年初情況比較樂觀,但是經過近半年的發展變化,開發商有瞭充分的市場認知度,對銷售目標進行調整也是必不可少的。"

  根據上海網上房地產網數據顯示,2014年7月上海預計將有25個住宅項目開盤或加推,與6月的64個預開盤量大幅萎縮60.94%,較2013年同期下降26.47%。

  "據我瞭解,很多開發商已經做瞭三四套的營銷方案以適應不同的競爭格局和市場環境。這個調整過程會是緩慢而持久的,但總體趨勢是賣傢會逐漸靠近買傢的需求,比如降價的幅度更大一點、范圍更廣一點。"

  宋會雍進一步補充說,"毫無疑問,買傢對於降價的預期會進一步強化,賣傢在姿態上也會不斷地將自己的預期調低,但是這是一個很遲緩的過程,賣傢不會主動降價,而是會迫於比如資金方面的壓力、價格不斷下行對自己心理承受力的打壓等因素而做出調整。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/09102797763.shtml
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