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經歷過第一次住房改革的人都知道,1998年7月3日,是中國住房制度改革的一個分水嶺。這一天,國務院下發瞭《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,從這一刻起,原先的福利分房制度徹底被廢止,在中國延續瞭近半個世紀的福利分房制度徹底變成瞭回憶。

拐點本來自於股市,指股市結束上升或下降出現相反走勢的臨界點。但是在2007年底至2008年初,拐點一詞卻被成功地移植到樓市,成為那一段時間出現頻率最高的詞。那一年,專傢學者關於拐點是否已經到來一直爭論不休,為此還湧現出瞭一批“立場鮮明”的業界名人。最終,市場是檢驗真理的唯一標準,短暫的低谷之後,中國樓市再次走出瞭一條上揚曲線。

2009年~2014年,樓市逐步回歸理性,調控謀求長效機制

樓花是未開工項目,隻停留在圖紙階段。炒樓花,是指買傢在樓盤未落成之際隻交數量很少的訂金,訂下一套或多套單元,之後轉手賣給別人,套取高額訂金,從中賺取差價。樓市發展初期,人們對炒樓花趨之若鶩,以小錢博大錢,是樓市泡沫的主要制造手段。

拐點

真正的中國房地產“黃金十年”要從2003年開始,直到現在才呈現出瞭放緩趨勢。而作為黃金十年的頭五年,2003年~2008年間中國樓市的發展之快最令人印象深刻。這五年間,樓市的調控政策方向始終是以“壓制“為主。然而不管出臺什麼樣的政策,都沒能阻擋得瞭資本市場的蜂擁而入,投資熱、炒房熱、炒地熱,在眾多推手的作用下,中國樓市一路高歌猛進,陷入瞭越調越漲,隻漲不跌的怪圈。

中國樓市15年 在調控中跌宕前行

2003年,國務院發佈《促進房地產市場持續健康發展的通知》(18號文),首次提出以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業,並明確瞭住房市場化的基本方向。此後,“漲”與“調”,“調”與“漲”,成為觀察房地產市場走勢的兩條主線。

[15年中國樓市熱詞盤點]

隨著一系列緊縮政策的出臺,中國樓市盡管也出現瞭一些積極的變化,但收效與預期差距尚遠。至2007年12月,全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4%,環比上漲0.3%。2006年、2007年兩年的房價軌跡是從一個高位走向另一個高位。2008年上半年,房價已是“高處不勝寒”,此時看空樓市的專傢學者越來越多,樓市中首次傳出瞭“拐點論”。

1998年~2003年,中國樓市興起,逐步進入調控時代

中國頻頻上演隻升不降的神話,民間開始紛紛總結高房價的幕後推手。其中,“丈母娘需求”被網友列為首位,讓人哭笑不得。好事人士還曾做過調查,全國隻有18%的丈母娘願意接受女兒和女婿租房結婚,中國的丈母娘都希望自己未來的女婿居有定所,工作穩定,能給他們的女兒帶來幸福的物質生活,所以現代男生隻有先買房才敢談婚論嫁。網友調侃“你可以不買房,除非你擺平丈母娘”,一些官員和專傢也公開指出,丈母娘的觀念不轉變,房價就降不下來。文孟穎

丈母娘需求

2009年中國房地產市場再次回歸到旺盛增長的局面。2009年走過“小陽春”之後,中國房價便如脫韁般上漲不休。隨後的2010年樓市也可以用火爆來形容。樓市的再度瘋狂最終引發瞭中央調控的利刃出鞘——不僅調控首付、限制房貸、更揮出瞭“限購”這把快刀,自此後的五年中,樓市進入瞭“史上最嚴厲的宏觀調控時代”。

令人不勝唏噓的是2008年金融危機的突然爆發再次拯救瞭樓市。2008年底,一系列旨在“救市”的調控政策出臺,房地產交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免,居民購買首套房最低首付比例調整為20%,貸款利率下限調整為基準利率的7折。加之“4萬億”投資政策的刺激,房地產市場迅速回暖,一批瀕臨破產邊緣的房企起死回生。

炒樓花

夾心層

2006年,政府從調結構、征稅收、控土地、緊信貸等環節調控房地產,力度之大前所未有——“套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積70%”的規定始於彼時。

從1998年結束福利分房,到2014年房地產市場化日漸趨於理性,中國樓市一路發展,飽受風霜洗禮,也催生瞭許多讓人印象深刻的詞匯。這些詞匯某種程度上成為樓市的一個縮影,反映瞭不同階段的樓市特點。熱詞背後有中國買房人的辛酸無奈、痛苦糾結、希望憧憬,見證瞭中國樓市的一路變遷。

2013年 3月1日,新國五條細則出臺。表明將繼續嚴格執行限購、限貸政策,同時要求地方政府公佈年度房價控制目標、擴大個人住房房產稅改革試點范圍,上漲過快的城市要及時采取限購等措施。

時至今日,“史上最嚴厲的宏觀調控“收到的效果已經盡顯成效。今年,盡管地方政府的救市動作頻頻,多地限購政策已經陸續放開,同時不少城市還進一步放開瞭貸款政策,但各地樓市表現依舊趨於平穩。經歷瞭近十年的高速發展,可以說全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代已經一去不返,樓市已經進入到瞭一個相對平穩的階段,不溫不火正逐漸成為新常態。

隨著樓市回歸理性,一套完整的長效調控機制也亟待建立完成。目前,國傢已經實行“40城個人住房信息聯網“,上海和重慶已啟動個人住房房產稅征收試點,房產稅將如何接力限購、限貸政策的適時退出,將成為下一步樓市走勢的關鍵所在。

2003年~2008年,樓市高速發展,調控政策密集出臺

2012年,中央各部委共60次表態調控不放松不動搖,15次重申房價合理回歸,2次強調決不讓房價反彈。

回顧過去15年的樓市發展,“調控政策”始終是左右市場走勢的最關鍵因素。開發商拿地賣房、制定發展策略,緊盯樓市政策走向,老百姓判斷買房時機深受調控政策影響,中國樓市15年,可以說終沒有摘掉“政策市”的帽子,不過經歷瞭一輪又一輪的調控政策,中國樓市也走出瞭自己的特色曲線,完成瞭從草莽時代向理性市場的平穩過渡。如今,不管是開發商還是購房者,都已經能夠更理性的看待市場,正確認識國傢出臺各項調控政策的用意瞭,15年中國樓市,在“漲”與“跌”,“保”與“壓”中走向成熟和理性,調控政策則成為最令人難忘的樓市變頻“遙控器”。

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地王

自從2004年土地以“招、拍、掛”的方式進行出讓,全國各地土地價格屢創新高。“地王”是指在商品房用地拍賣中以極高價被拍得的建築用地,由於中國房市一直居高不下,因此地價隨房價一起隻漲不降,不斷有土地刷新最高紀錄, 而“地王”的產生,往往預示著房價將再度上漲,成為市場的主要觀測對象。

2004年的調控就是在抑制投資過熱的背景下展開。當年一季度,房地產業開發投資在連續多年快漲的基礎上增幅超過40%。隨後啟動的調控對“地根”和“銀根”雙雙收緊——“半年內停止農用地轉非農建設用地,提高銀行準備金率和項目資本金比例。”政策的出臺,促使房地產市場供應減緩,而需求並沒有減少。最終,2004年全國房價漲幅達到14.4%,遠遠高出1998年~2003年間3.6%的年均漲幅。為此,2005年的《政府工作報告》明確指出:“要抑制房價過快上漲勢頭”,並將此作為當年宏觀調控的一項重要任務。

內容來自sina新聞

退房潮

中國房地產市場兩次降價潮,隨後而來的就是退房潮。2008年底2009年初,金融危機下樓市直轉急下,一些城市房價較上一年同期下跌20%,使得之前瘋狂置業、炒房的業主們在面臨房價頻降、投資縮水的壓力下,開始千方百計尋求全額收回投資的途徑,於是業主群體性退房事件在全國各地紛紛上演。2011年10月幾乎是2008年金融危機的翻版,北京、上海、南京、杭州等城市相繼出現瞭退房潮,降價引發退房潮,讓房地產“契約精神”一度成為媒體討論的熱詞。

假離婚

“假離婚”是隨著拆遷補償、買二套房、逃避夫妻債務、孩子上學等問題而粉墨登場的,並且成為獲取利益的工具。2010年開始,國內多個城市開始上演離婚潮,不為別的,隻為房子。比如離婚可以規避限購措施,獲得再買一套房的資格,同時還能享受到比較優惠的貸款利率。“假離婚“反映瞭中國樓市在政策安排和資源分配上存在很多漏洞,老百姓能拿婚姻當兒戲也實屬無奈。

2010年4月,調控樓市的“新國十條”出臺,對外地戶籍人口和多套房購房者的貸款發放給予限制。9月,“新國五條”出臺,將房貸首付款比例調整到30%及以上,暫停三套房貸;同時強調“房價過高上漲過快城市限定居民購房套數”。

“夾心層”,是指遊離在保障與市場之外的無能力購房的一部分群體。這群人中,有的夠不著廉租房條件、又沒錢買經適房,有的沒資格買經適房、又買不起商品房。統計顯示,這個群體約占全國城鎮人口的一半以上,其中還不包括常住城鎮的暫住人口。近兩年,快速發展起來的公租房主要面對的就是這一部分群體提出,讓夾心層也能安傢樂業。

1998年之後,在住房分配市場化、住房二級市場、住房稅收、住房信貸和經濟適用住房等一系列政策的綜合作用之下,房地產業連續4年保持瞭快速發展。其間,一些城市出現瞭短期內土地出讓過多、開發規模過大等苗頭,商品房價格和土地價格呈現出瞭爆發式增長的跡象,“泡沫論”由此發端。

2011年1月被稱為“史上最嚴”的“新國八條”出臺,要求全國房價上漲過快的30多個城市出臺“限購令”,同時,新政將二套房的最低首付比例提升至60%,貸款利率調整至基準利率的1.1倍以上。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/08545941000378970856438.shtml

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侯淑慧

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