侯淑慧

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內容來自sina新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-14/07442685716.shtml

  限購政策開始於2010年10月。之前受2008年全球金融危機影響，政府實施經濟刺激政策，導致房價過度非理性上漲，而在政府抑制樓市泡沫的其他努力未獲成功的情況下，40多個大中城市開始實施限購政策來遏制投機性需求。這是政府對房價打出"組合拳"的一部分，卻至今都未打破"越調越漲"的困局。

限購隻是面對一個巨大的難題而貼膏藥

  樓市困局是中國經濟整體扭曲的反映。財稅制度缺陷使土地財政成為地方政府主要收入來源。投資渠道缺乏使購房成為財富保值增值的首選途徑，這在基尼系數高的背景下又進一步拉大瞭財產性貧富差距。戶籍制度讓大城市房屋附帶瞭過多福利分配功能，而限購等於是讓戶籍承載瞭更高的房地產收益功能，從而刺激戶籍指標買賣並進一步阻撓戶籍制度改革。

  據悉，一些城市的限購政策將淡化或者取消，"去行政化"有可能成為樓市政策的大方向。不過調整可能限於那些空置率高、供應過剩乃至近期出現房價下跌的城市，而一線城市近期內松動的可能性不大。

  限購推出之初即引起激烈爭議，有人說這是朝向計劃經濟的倒退，其對錯且不言，但即使承認限購在特殊情勢下有某種必要性，其具體機制設計也嚴重影響最終效果。把需求分為消費和投資需求是限購政策的理論依據之一，但政府不可能掌握充足信息將二者甄別開來，即使購房者自身也不能，但能不能甄別恰是限購能否發揮預期作用的關鍵。當前政府能掌握並充分運用的隻有戶籍等工具，於是限購就變形為對本地戶籍者或本地納稅人的優待，讓房價上漲的利益為這些群體獲得，卻加大其他群體的購房成本。同時，人為斷定沒有本地戶籍者的購房就有更大的概率是投機性需求，這在人口快速流動的當下也是極不公平的。

  限購的另一風險是誘生尋租空間，比如方便那些能開具社保證明等的行政機構"設租"，從而刺激瞭賄賂腐敗。限購即使可能讓房價的漲幅有所下降，消費者卻可能付出更多代價來購買購房資格。此外，因為政府並不比企業掌握更全面的信息，行政幹預措施還可能滯後於市場狀況的發展，從而加劇市場動蕩。

  限購作為樓市調控政策在推出之初，政府就表明其為短期性質，從理論上言，以行政手段幹預市場必須慎之又慎，即使推出也的確應留足因具體形勢變化而調整的空間。限購隻是面對一個巨大的難題而貼膏藥，而且還很有可能貼歪，產生適得其反的後果。

  未來必須合理分配中央和地方財事權，改變地方賣地沖動，給地方政府以抑制房價非理性上漲的自發動力。在稅收機制上合理平衡在房產交易和保有環節的納稅，以此來抑制投資性購房行為。房地產"去行政化"應得到謹慎歡迎，但願這不是代表著一些城市面對房市局部低迷的權宜之舉或是向土地財政的回歸，而是代表房地產政策在整體上更加趨向市場導向。

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