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內容來自sina新聞

第三輪救市隱現或祭出2008年的減稅大招

  國慶節前後,央行信貸政策松動的曙光終於給蕭瑟已久的樓市帶來瞭一絲暖意。

  "政策層面既然中央已經松口,地方政府當然就把這一政策當做救命稻草,希望政策在當地落地的時候能夠發揮最大作用。"東部某省住建部門一位官員張建(化名)對 《華夏時報》記者表示。據他所知,就在國慶節前後,不少地方政府的住建、國土系統官員頻繁進京,與中央相關部門"開小會"。

  地方政府的訴求是否能實現,從目前來看仍是未知數。但是,從中央到地方,對樓市的微刺激政策還未停止。住建部、財政部、人民銀行近日聯合發文推出公積金貸款新規,武漢等地也調整瞭當地的公積金政策。

  住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌告訴記者,目前中央對房地產"從緊"的政策還沒有完全恢復到常態,現在中央關註的是限貸放松後能否落實、政策落地後市場反應如何、能否阻止市場的繼續下行,落實"松貸"需要幾個月時間,如果市場反應不行,應該還會再考慮下一步放松。

  地方官員頻繁進京

  "現在我們關註的重點還是怎樣落實第二輪救市政策,即限貸放松如何有效實施,就貸款利率而言,由於銀行資金成本過高,很難降低,7折利率下限更是不可能。"華南某市國土系統的一位官員告訴本報記者,近期他曾兩次趕赴北京,就政策能否在更大層面上放松與住建部進行溝通。

  "從目前來看,中央是希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產市場的信心,但是這一政策在地方執行的時候並不能達到政策設計的需 求。"張建告訴記者,尤其在二三線城市,樓市成交持續下行,銀行仍需控制風險,"對於地方政府而言,政策實際落不瞭地,這才是最頭疼的問題。"

  據瞭解,10月13日,央行上海分行召集18傢銀行召開房產新政通氣會,要求上海執行新的貸款認定標準帶有附加條件,即還清原有貸款後,新增購買的一套房必須是上海普通住宅,但即使如此,在利率方面各傢銀行仍都傾向於執行基準利率,最多實行九五折。

  深圳某商業銀行個貸部經理對記者表示,對於個人住房按揭貸款,銀行也面臨融資成本高、貸款難問題。監管部門要求商業銀行支持剛需,是將這類貸款作為政策性貸款來看待,但商業銀行要追求利潤,這本身就是一種矛盾,因此銀行目前很難執行低利率。

  而值得關註的是,今年中央多次在三農、小微以及棚改等方面實施"定向寬松",央行從源頭上的放水,確實降低瞭資金成本,銀行也願意按照較低利率來執行。但對 於房地產行業,中央的政策仍停留在喊話和文件上,"央四條"中提到的房地產資產證券化,旨在解決銀行貸款資金問題買2胎房子貸款全省皆可處理,但在業內看來,短期內也難以實施。

  上述華南某市國土系統的官員稱,中央暫時並未在資金上針對首套剛需和改善型需求放水,地方上有人提出能否對房地產也采取定向寬松的政策。

  一位接近湖南省住建廳的人士告訴記者,從短期效果來看,目前地方政府提出的訴求是,希望中央繼續放寬信貸,督促商業銀行貸款實施細則落地,貸款問題僅僅依靠儲蓄難以解決,需要央行再貼現給商業銀行。

  "現在各地政府的'跑部'工作還是各自為戰,但關系較好的省份和城市之間也都通著氣,所以地方政府目前的目標也是較為一致的,大傢都希望能趁熱打鐵,借著央行'9·30'政策剛出來的熱乎勁兒把後續問題理清。"張建對記者坦言。

  減稅或為主要方向

  "不過,從中央層面來說,政策出臺肯定不會這麼頻繁,政策落地後,效果反映到市場尚需一段時間。"一位接近住建部的業內人士對記者表示,"中央目前的態度一是觀望,考察政策效果,二是根據宏觀經濟走勢定調明年的經濟工作,房地產市場的相關政策隻是其中一環。"

  業內人士分析,今年9月金融數據表現平穩,由於穩增長仍是當前重要任務,而國內外復蘇不及預期,政策仍需持續發力。因此在財政政策空間有限的情況下,年內貨幣政策寬松力度有望進一步加大。

  "就整體經濟環境來看,近期主要宏觀經濟指標表現疲弱,其中房地產市場調整已經成為拖累固定資產投資增長的重要原因,因此預計信貸繼續放松將是下一步樓市政策調整的一個方面。"上述接近住建部的業內人士分析,"此外,從長期來看,市場交易領域的稅費調整也將成為可能。"

  方圓地產首席市場分析師鄧志浩稱,"如果10月地產銷量再不起步,繼央行後,會考慮祭出2008年金融危機時財政部的減稅大招:個人住房轉讓營業稅征免時限由5年恢復至2年。消息不是空穴來風。"

  對此,記者近日從北京多位房地產分析人士處求證,過半分析人士認為這一消息可信。

  上述華南某市國土系統官員也認為,"減稅的可能性很大,隻是時間上預期不會這麼快實施。"他表示,因為限貸在國慶節才放松,有的銀行尚未實施,效果怎麼樣還需時間觀察,短期內不會再有大的政策出來。

  北京中原地產首席分析師張大偉告訴記者,下一步可能會出臺針對剛需的定向降準,否則銀行不願意貸款。不僅如此,後續地方政府預期還會在稅費政策等方面松綁,樓市第三輪救市還將次第出現。

  事實上,地方政府的"救市"行動已經開始進行。近日,武漢住房公積金管理中心發出通知,購買第二套房公積金貸款最低首付款比例調整為房屋總價的30%,不再硬性要求達到房屋總價的60%。

  "對於地方政府而言,房地產方面可以掌控的政策主要就是公積金貸款、稅費減免和財政補貼,目前已有不少地方在這三個方面進行瞭調整,與2008年的救市政策相比,程度上已經接近。而對此,中央的態度其實是已經默許瞭。"上述接近住建部的業內人士稱。

  湖南省房地產協會首席經濟學傢王義高認為,地方仍需房地產作為支柱產業,去年湖南長沙賣地收入達660多億,今年一半都沒完成,地方債務償還都需要土地財政。未來中央和地方政府還會繼續放松調控,可能出臺像公積金可異地貸款這樣意想不到的措施。

  顧雲昌認為,與2011年市場過熱而降溫不同的是,此輪調控是因市場過冷後要升溫,金融的支持力度是關鍵,目前公積金貸款政策做出調整,也是為促進房地產市場回暖,防止過度下滑。

  市場現回暖預期

  央行"9·30"新政發佈一周後,盡管對首套房利率優惠方面的執行力度持保留態度,但各大國有行及股份制商業銀行普遍執行瞭首套房認房不認貸政策。政策落地後,北京、深圳等地的二手房市場出現回暖跡象。

  中原地產統計數據顯示,十一長假過後,中原地產六大城市二手房門店新增客源持續增加,日均新增客源1.1萬個,較9月的日均水平增加約六成。而節後第二周(10月8日-15日),六城市中原報價指數全線上漲,其中北京指數在10月13日後補漲,漲幅高達13.4%。

  張大偉認為,門店來訪量的增加,說明有意向購房的人群正在增多,這是接下來成交量回升的基礎,樓市交易活躍度正在恢復。目前除瞭小部分三四線城市庫存積壓過於嚴重外,其他城市或將全面止跌,庫存壓力小於20個月的基本都會出現再次上漲。

  據最新數據顯示,北京二手房市場的交易量在10月上半月也已有所回升。截至10月15日,北京二手房網簽量達2043套。而據我愛我傢分析師張月表示,由於十一長假的原因,網簽數據滯後,10月上半月二手房的實際成交量已經突破5000套。

  此外,據偉業我愛我傢市場研究院監測,10月份的前12天,北京我愛我傢的二手房買賣合同簽訂量(含未網簽)比9月同期上漲瞭121%,比去年同期上漲瞭64.2%。鏈傢地產內部數據顯示,10月第二周成交量較上周增長44%。

  與此同時,目前有房源在售的業主心態也已開始變化,不但沒有瞭議價空間,反而預備漲價。業內人士分析,隨著10月政策因素的影響增大,換房和出手購房的頻率會加快,市場價格反彈將更為明顯。

  在新房方面,開發商的態度更是普遍轉為樂觀。"從目前的政策走勢來說,我們在心理上其實已經可以松口氣瞭,但是從市場形勢上說,今年年內公司的主要目標仍然是加速去庫存,迅速回籠資金,在價格上不會有大的調整。"北京一大型開發商對記者表示。

  "我們判斷,未來幾年內中國的房地產還是會往上走,可能幅度沒有之前那麼大,但走勢總體而言還是向好的,因此我們對中國的房地產市場投資還是非常有信心的。"北京蘇富比國際房地產首席執行官凱文告訴記者,今年10月,國際拍賣巨頭蘇富比首次宣佈在中國設立國際房地產業務,也是出於對中國市場的復蘇前景看好。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-19/08532950876.shtml
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侯淑慧

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