侯淑慧

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??由《中國企業傢》雜志社主辦的2014(第十三屆)中國企業領袖年會12月12日-14日在中國大飯店隆重舉行。萬達集團董事長王健林先生出席年會，並在開幕主題演講中首先致辭。

??王健林指出，中國房地產業已經進入瞭“新常態”。從2013年下半年期間，房地產業進入調整期，2014年同比下滑，但2014年的狀況才是征程的可持續的態勢，像前兩年那樣賣房像賣白菜才不正常。

??王健林告誡，唱空和唱多的方面，都不要對房地產業抱有任何幻想，中國房地產既不可能像最近的股市那樣成為“瘋牛”，也不可能崩盤。現在中國還有一個利好，那就是城市化率比較低，中國房地產企業要想轉型升值，成為百年企業，就得抓住這隨後的十年機會，像萬科綠地那樣爭行業老大是沒有意義的。

??以下為王健林精彩觀點實錄：

??王健林：企業領袖年會已經舉辦13屆瞭，在中國能舉辦十幾屆的事情還是不多，企業領袖年會我想應該成為一個品牌，所以每屆隻要有時間，大傢都會來參加。我講一個跟中國經濟息息相關的，房地產的事情，今天我演講的題目叫做房地產的“新常態”。因為時間的關系我隻講三點。

??第一、房地產進入“新常態”。習近平總書記在今年提出瞭中國新經濟進入“新常態”。我在想中國的經濟進入“新常態”，當然是包括經濟的方方面面，當然不是所有行業，作為中國經濟當中最大的支柱產業，房地產顯然也進入瞭“新常態”。那麼，從2013年下半年開始，房地產進入瞭一個新的調整期。2014年同比的銷售面積，銷售額都有所下滑，當然這個對照的年份，參照年份是2013年。2013年和2012年實際上是一個不太正常的年份，它對比2011年上漲將近40%，這種增長是不正常的。

??隨著今年交易的下降，特別是新開工的，很多人都覺得這個行業有很大風險，唱空的人越來越多。很多人覺得房地產要不行瞭。但是，我覺得正像我們總書記講的“新常態”一樣，我覺得房地產目前這個情況才是真正的“正常態”。從2006年以後這幾年，實際上是一個非正常態的時候。在這之前接近20年的時間，這個行業希望你買地要買對，設計要合理，定價也要差不多，還得加上會吆喝，會忽悠，房子才能夠賣出去。

??最簡單舉個例子，2005年我們在國貿東邊那個萬達，那時候9300萬，項目竣工瞭，都還有一棟樓沒賣完。進入之後的這幾年，特別是2008年4季度以後，房地產就進入瞭一個像前幾天說的“瘋牛”狀態，賣房子就像賣白菜一樣，這其實是不正常的。我從業接近30年，我恰恰覺得進入2014年這個態勢才是一個正常的、可持續的一個“新常態”。如果按照前幾年的態勢，賣房子像賣白菜，面積如同面包，這個行業幾乎不需要專業技術。這是我講的第一個觀點。

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??第二、不要再抱有任何幻想。第一、整體的行業，我認為整體呈現過剩。為什麼講整體呈現過剩？首先，你要看土地，全國現在地方債務超過20萬億，其中絕大部分是土地，這些土地按照現在一年四萬億剩餘出來，也要好幾年的時間。第二、要看在建量和銷售量，現在經過20多年房地產快速發展，土地財政這個模式現在在整個全國總體看我認為已經略微的供大於求。當然，局部可能還是供過於求，像北上廣深一些城市，但是總體的我認為逐漸呈現出一個過剩的態勢。第三、不可能再有高周期，可能這個行業從事人員還有人在幻想，經過一兩年調整，經濟貨幣刺激，興許2015年下半年，或者2015年會不會再回去，再呈現高潮，然後我手中就套現瞭，或者我就能再賺大錢瞭，有這種想法都是不切實際的。所以，我判斷中國的房地產還是會繼續往前走，但是不可能再呈現2012、2013年這種“瘋牛”狀態。

??第三、房地產不會崩盤，大傢不要有任何幻想，有兩個方面，第一、從業人員不要幻想錢有多好賺，還有第二個高峰期過來。同時，也就是對唱空的人來講，也要放棄幻想，中國房地產這個行業規模很大。中國崛起就意味著力量平衡被打破，所有力量平衡被打破，都是一個共同的過程，有些人過的舒服瞭，有的企業份額下降，當然有一部分人希望崩盤。所以，不要幻想中國房地產會崩盤，這個可能性是不存在的，我們杠桿率沒有那麼高，第二、中國有強有力的政府，也會適度的調控。再加上我們還有最大的一個利好，就是城市化率還比較低，52%點幾，實際上去掉一些農民工，去掉一些沒有拿到城市真正待遇的人，我估計真實的城市化率也就是40%幾，所以我們還有一段時間。第三、加快轉型升級。不能再走大規模，快速的增長，過去中國房地產的普遍現象，包括萬達自己，就是不斷的擴大規模，不斷的加快增長來獲取更大利潤，或者說不斷的增加土地供應，增加銷售，今年有兩千萬，明年有四千萬，一個勁的增加土地供應，增加土地幹什麼，今年賣500億，後面賣600億，就是這個模式，支撐股價，或者獲得一份漂亮的報表，就是不斷的加大速度，我稱之為叫大規模、快增長的模式。這些我個人認為，很難再轉變。

??隨著形勢的放緩，隨著這個行業的難做，我認為像現在中國城鎮再建一百億平米，每年新開工15億平米，這種模式絕對不可能持續。所以，前幾天我看到媒體在熱炒，綠地、萬科誰會成為老大？其實我個人認為，炒作這種標題，或者誰來做這個銷售，都沒有多少實質的意義。銷售額僅僅是一個規模的判斷，它不能代表企業可持續發展的一種方向，也不代表企業利潤實質性的增長。

??所以，我在想，從事這個行業和準備還要從事這個行業的人都要好好想一想，絕對不能再走傳統的路子。怎麼弄呢？第二點就是抓住最後十年的機會轉型，房地產你看一個現象，研究世界30個發達國傢，包括我們近鄰的臺灣和香港地區。任何一個國傢的行業都很難超過半個世紀，一般就是三四十年的壟斷期，城市化進程基本上70%到80%，這個行業進入瓶頸，規模開始萎縮瞭，行業存在一千年，五百年，但是從業人員大幅度的減少瞭。中國我認為，就像有人說，黃金十年過去瞭，還有白銀十年，我不說是黃金還是白銀。我認為留給大傢最後轉型時期也就還有十年罷瞭。這個行業的從業者，可能都不希望自己的公司隻活幾年，十幾年，都希望自己的企業成為百年企業。怎麼辦呢？就用最後這十年，八年的時間，還有一個瓶頸期，如果真到瞭城鎮化70%左右，城鎮化基本完成，可能機會就沒有瞭。

??中國不像美國，不像歐洲，80%，甚至90%，中國做不到，中國大量是山地，不可能把山地上的土全部拋出來。所以，在這種情況下，希望這個行業依然加快轉型，包括萬達旗下重要的公司叫商業地產，我們也要加快轉型。我們明年還會發佈我們最新的轉型的報告，怎麼轉？究竟這個行業向哪兒轉？怎麼轉？那就不是我今天要說的，可能是另外一次會議演講的主題或者內容瞭。由於時間關系，我就點點題，作為第一個演講者，我要帶頭遵守時間，謝謝大傢！房屋二胎三胎 房屋二胎三胎缺錢急用哪裡借錢

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-13/16435949453226389848773.shtml

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